Приложение к Решению от 25.03.2010 г № 35/3-2 Методика
Методика расчета годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности мо мр "Сыктывдинский"
Раздел 1.Сущность метода
Основными целями начисления арендной платы являются:
1) Воспроизводство здания (сооружения) или его части по истечении нормативного (амортизационного) срока эксплуатации.
2) Производство капитального ремонта по истечении минимальной продолжительности эффективной эксплуатации здания (сооружения) или его части.
3) Формирование доходной части бюджета муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский".
Настоящая Методика применяется для расчета арендной платы при передаче в пользование нежилых помещений, в том числе зданий, сооружений или их частей.
Методика является единственной формой расчета арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества по договорам, заключенным без проведения торгов в случаях и с лицами, указанными в части 1 статьи 17.1, а также при получении муниципальной преференции для целей, указанных в части 1 статьи 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В качестве базовой (минимальной) ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом принимается базовая стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения на территории муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский". При назначении арендной и субарендной платы ставка арендной платы не может быть меньше базовой (минимальной) величины, утвержденной настоящим решением Совета муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский". Базовая (минимальная) ставка арендной платы может меняться, но не более одного раза в год.
Расходы арендатора на содержание, эксплуатацию и ремонт арендованного имущества не учитываются при расчете размера арендной платы.
Отдельной строкой при расчете арендной платы выделяется налог на добавленную стоимость (НДС). НДС = 18% x А (где А - годовая арендная плата, руб.). Расчетные данные по налогу на добавленную стоимость ежеквартально направляются в ИФНС России N 1 по Сыктывдинскому району.
Расчет арендной платы по договорам осуществляется:
1) По краткосрочным (договоры до одного года) и долгосрочным договорам, заключенным без проведения торгов в случаях и с лицами, указанными в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" - согласно указанной в разделах 2 и 3 настоящей Методики из расчета базовой (минимальной) ставки арендной платы, действующей на момент заключения договора (соглашения);
2) По краткосрочным (договоры до одного года) и долгосрочным договорам, заключенным без проведения торгов при получении муниципальной преференции для целей, указанных в части 1 статьи 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" - согласно указанной в разделах 2 и 3 настоящей Методики из расчета базовой ставки арендной платы, действующей на момент заключения договора (соглашения);
3) По краткосрочным (договоры до одного года) договорам, заключенным по результатам торгов в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" - согласно величине, указанной победителем торгов, но не меньше расчетной величины, определенной независимым оценщиком в соответствии с федеральным законодательством в сфере оценочной деятельности. При этом продление таких договоров и расчет арендной платы на новый период осуществляется по результатам торгов. При равных условиях, предложенных участниками торгов, преимущественное право на заключение договоров аренды будет отдано участнику, ранее арендовавшему данное имущество, в случае отсутствия претензий в его адрес со стороны Собственника и Балансодержателя имущества;
4) По долгосрочным договорам, заключенным по результатам торгов в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" - согласно величине, указанной победителем торгов, но не меньше расчетной величины, определенной независимым оценщиком в соответствии с федеральным законодательством в сфере оценочной деятельности. При этом данная величина может корректироваться на уровень инфляции, но не более одного раза в год. Продление долгосрочных договоров и расчет арендной платы на новый период (после завершения срока договора аренды) осуществляется по результатам торгов. При равных условиях, предложенных участниками торгов, преимущественное право на заключение договоров аренды будет отдано участнику, ранее арендовавшему данное имущество, в случае отсутствия претензий в его адрес со стороны Собственника и Балансодержателя имущества.
В качестве льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства, получивших имущественную поддержку, при расчете арендной платы:
А) Согласно Разделу 2 настоящей Методики - коэффициент q (норма дохода бюджета муниципального района "Сыктывдинский") принимается в размере 1.
Б) Согласно Разделу 3 настоящей Методики - коэффициент Ен (усредненный нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений) принимается в размере 0,03.
Предоставление льготы субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется на основании постановления администрации МО МР "Сыктывдинский".
Арендаторы могут с согласия арендодателя осуществлять реконструкцию и капитальный ремонт арендованного помещения (здания), при этом претендовать и получить возмещение стоимости затрат на срок проведения реконструкции или капитального ремонта. Срок проведения реконструкции или капитального ремонта, при котором возможно возмещение затрат, - 2 (два) года. Порядок получения разрешения на осуществление капитального ремонта в арендуемом помещении регламентирован Положением о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский", в счет арендной платы, утвержденным решением Совета муниципального образования муниципального района "Сыктывдинский" от 30.05.2008 N 13/5-6.
Арендаторам, получившим разрешение на реконструкцию и капитальный ремонт и подтвердившим сумму затрат, ежемесячно возмещаются затраты по реконструкции, капитальному ремонту без учета налога на добавленную стоимость путем непосредственного вычета соответствующих сумм из арендной платы, но не более 70% от ее размера, до полной компенсации затрат.
Раздел 2.Методика расчета годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом
1.Величина годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями определяется по формуле:
А = (Аб x Апр x S x q) = Аб x c x d x m x f x k x i x n x К4 x S x q,
где
А - годовая арендная плата в рублях;
Апр - арендный процент (п. 2);
S - площадь нежилого помещения в квадратных метрах;
q - норма дохода бюджета муниципального района "Сыктывдинский", принимается q = 1,5;
Аб - базовая (минимальная) ставка арендной платы.
2.Арендный процент устанавливается исходя из расположения здания, степени благоустройства, вида деятельности арендатора и других характеристик;
Апр = К1 x К2 x К3 x К4, где
К1 - коэффициент места расположения здания;
К2 - коэффициент, характеризующий деятельность арендатора и назначение помещения;
К3 - коэффициент благоустройства помещения и качества стройматериала;
К4 - коэффициент состояния фасада и наружной рекламы.
К1 = c x d, где
c - коэффициент территориальной зоны;
d - коэффициент престижности,
К2 = m x f, где
m - коэффициент, характеризующий деятельность арендатора;
f - коэффициент цели использования здания (помещения),
К3 = k x n x i, где
k - коэффициент уровня;
n - коэффициент степени благоустройства;
i - коэффициент качества стройматериала.
3.Субарендная плата и ее расчет
При сдаче арендатором площадей в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя субарендная плата (Асуб) рассчитывается аналогично арендной с прибавлением к арендному проценту единицы, что увеличивает плату на базовую ставку и является платой за субаренду.
Асуб = Аб x (Апр + 1) x q x S
Субарендатор компенсирует арендатору затраты найма помещения, разница между субарендной и арендной платой подлежит оплате арендодателю.
4.Расшифровки коэффициентов
4.1.Коэффициент территориальной зоны (c)
| N зоны | Наименование зоны | Показатель |
| 1 | Особая зона сельских поселений "Выльгорт" и "Зеленец" | 2,5 |
| 2 | Центральная зона сельских поселений "Выльгорт" и "Зеленец" | 2,0 |
| 3 | Зона, прилегающая к центральной, сельских поселений "Выльгорт", "Зеленец" | 1,8 |
| 4 | Сельские поселения "Пажга", "Лэзым" | 1,75 |
| 5 | Сельские поселения "Ыб", "Лэзым" | 1,5 |
| 6 | Сельские поселения "Палевицы", "Часово", "Слудка", "Шошка" | 1,4 |
| 7 | Сельские поселения "Яснэг", "Нювчим" | 1,3 |
| 8 | Сельские поселения "Озел", "Мандач" с подчиненной им территорией, а также п.с.т. Поинга, п.с.т. Кемъяр, д. Шиладор, д. Красная, д. Гарья | 1,0 |
Примечания:
| Наименование зоны | |
| Особая зона сельских поселений "Выльгорт" и "Зеленец" | К особой зоне относятся следующие улицы: в с. Выльгорт - ул. Д.Каликовой от здания торгового центра ПО "Сыктывдин" до жилых домов N 73 и N 80; в с. Зеленец - 2 квартал |
| Центральная зона сельских поселений "Выльгорт" и "Зеленец" | К центральной зоне сельских поселений "Выльгорт" и "Зеленец" относятся следующие улицы: в с. Выльгорт - ул. Д.Каликовой в районе жилых домов 110а и 100а, а также участок улицы от торгового центра ПО "Сыктывдин" до здания МДОУ "Детский сад комбинированного вида N 8" с. Выльгорт; в с. Зеленец - 1 квартал, ул. Центральная |
| Зона, прилегающая к центральной, сельских поселений "Выльгорт", "Зеленец" | Иные, не указанные в особой и центральной зонах, улицы и участки улиц сельских поселений "Выльгорт", "Зеленец" |
| Сельские поселения "Пажга", "Лэзым" | Территория сельского поселения "Пажга" с подчиненной ему территорией, кроме д. Гарья; Территория сельского поселения "Лэзым" с подчиненной ему территорией |
| Сельское поселение "Ыб" | Территория сельского поселения "Ыб" с подчиненной ему территорией |
| Сельские поселения "Палевицы", "Часово", "Слудка", "Шошка" | Территория сельского поселения "Палевицы" с подчиненной ему территорией; Территория сельского поселения "Часово" с подчиненной ему территорией, кроме д. Красная; Территория сельского поселения "Слудка" с подчиненной ему территорией, кроме д. Шиладор; Территория сельского поселения "Шошка" с подчиненной ему территорией |
| Сельские поселения "Яснэг", "Нювчим" | Территория сельского поселения "Яснэг" с подчиненной ему территорией, кроме п.с.т. Поинга, п.с.т. Кемъяр; Территория сельского поселения "Нювчим" с подчиненной ему территорией |
| Сельские поселения "Озел", "Мандач", а также п.с.т. Поинга, п.с.т. Кемъяр, д. Шиладор, д. Красная, д. Гарья | Территория сельского поселения "Озел" с подчиненной ему территорией; Территория сельского поселения "Мандач" с подчиненной ему территорией; Территории населенных пунктов, исключенных из вышеуказанных зон |
4.2.Коэффициент престижности (d)
N | Характеристика | Показатель |
1 | Центральные улицы | 0,8 |
2 | Улицы, прилегающие к центральным, или здания (помещения в таких зданиях), находящиеся во внутриквартальной застройке центральных улиц | 0,5 0,3 |
3 | Улицы, удаленные от центральных, или здания (помещения в таких зданиях), находящиеся во внутриквартальной застройке улиц, прилегающих к центральным | 0,2 |
4 | Здания (помещения в таких зданиях), расположенные в зонах частной застройки, промышленной зоне, внутриквартальной застройке улиц, удаленных от центральных, глубоких дворах без сквозного проезда |
Примечание:
- К улицам, прилегающим к центральным, относятся улицы, расположенные параллельно центральным на удалении одного квартала от последних, а также улицы, расположенные перпендикулярно к центральным на протяжении одного квартала от центральных;
- К улицам, удаленным от центральных, относятся улицы, расположенные параллельно центральным на удалении двух и более кварталов от последних, а также улицы, расположенные перпендикулярно центральным на удалении более одного квартала от центральных;
- Для зданий, расположенных на пересечении улиц, коэффициент "d" назначается по наибольшему для данных улиц значению;
- Центральные улицы определяются исходя из перечня.
Перечень центральных улиц в разрезе сельских поселений:
Сельское поселение "Выльгорт" - ул. Д.Каликовой;
Сельское поселение "Зеленец" - ул. Центральная, 1 квартал, 2 квартал;
Сельское поселение "Часово" - ул. Центральная;
Сельское поселение "Слудка" - ул. Магистральная;
Сельское поселение "Ыб" - м. Погост;
Сельское поселение "Пажга" - 1 микрорайон; м. Погост;
Сельское поселение "Лэзым" - ул. Центральная.
4.3.Коэффициент, характеризующий деятельность арендатора (m)
| Деятельность, отрасль | Коэффициент |
| Органы пожарной охраны, налоговой инспекции, прокуратуры и других организаций, финансируемых из федерального, республиканского и местных бюджетов | 0,4 |
| Наука, образование, культура, искусство, здравоохранение, физическая культура, социальное обеспечение, охрана природы | 0,45 |
| Общественная, религиозная и благотворительная деятельность, жилищно-коммунальное хозяйство | 0,5 |
| Профсоюзная деятельность, общественное питание (кроме кафе, баров, ресторанов), бытовое обслуживание | 1,0 |
| Строительство, производство, в т.ч. сельскохозяйственное, транспорт и связь, средства массовой информации и издательская деятельность, розничная торговля и специализированная фармацевтическая торговля | 1,5 |
| Нотариат, адвокатура, оптовая торговля, информационно вычислительное обслуживание, частная охранная деятельность, туристический и гостиничный бизнес, прочая коммерческая деятельность | 2,0 |
| Кафе, бары, рестораны | 2,2 |
| Залог, кредит, страхование; биржевая, брокерская, риелторская и банковская деятельность; операции с ценными бумагами; лотерея | 2,5 |
4.4.Коэффициент цели использования здания (помещения) (f)
Группа | Назначение помещения | Коэффициент | |
1 | Операционные банковские залы | 2,0 | |
2 | Гостиницы | 1,4 | |
3 | Торговля, связь | 1,2 | |
4 (п. 4 в ред. решения Совета МО муниципального района "Сыктывдинский" от 30.04.2010 N 36/4-4) | Управление федеральной почтовой связи | 0,1 | |
5 | Офис, контора, административное помещение, гаражи, иные цели | 1,1 | |
6 | Склад, хранилище, производство, в т.ч. сельскохозяйственное, общественное питание, в т.ч. пекарни, лаборатория, бытовое обслуживание | 0,5 | |
7 | Музеи, выставки, театрально-зрелищные мероприятия, образование, здравоохранение, спорт, вспомогательные и бытовые помещения (коридоры, санузлы, раздевалки и прочее) | 0,4 | |
4.5.Коэффициент уровня (k)
| Наименование | Показатель |
| Подвал, чердак | 0,19 |
| Цокольный этаж, полуподвал, мансарда | 0,49 |
| 1-й этаж и выше, отдельно стоящее строение | 0,54 |
4.6.Коэффициент степени благоустройства (n)
| Наименование | Показатель |
| При наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления | 0,27 |
| При наличии водопровода, канализации, центрального отопления | 0,16 |
| При наличии водопровода, канализации | 0,1 |
| При наличии отопления | 0,1 |
| Без удобств | 0,05 |
4.7.Коэффициент качества стройматериала (i)
| Наименование | Показатель |
| Дерево | 0,8 |
| Кирпич, железобетон, прочие | 1,0 |
4.8.Коэффициент состояния фасада и наружной рекламы (К4)
| Группа | Характеристика | Коэффициент |
| 1 | Неудовлетворительное состояние фасада здания, отсутствие рекламных элементов | 0,6 |
| 2 | Неудовлетворительное состояние фасада здания, наличие рекламных элементов | 0,65 |
| 3 | Удовлетворительное состояние фасада, соответствует данным текущей инвентаризации здания, отсутствие рекламных элементов | 0,7 |
| 4 | Удовлетворительное состояние фасада, соответствует данным текущей инвентаризации здания, наличие рекламных элементов | 0,75 |
| 5 | То же, с наличием светового оформления фасада здания и рекламных элементов | 0,9 |
Раздел 3.Методика расчета годовой арендной платы за пользование движимым имуществом, комплексом производственного назначения, в т.ч. коммунального назначения, объектами энергетики
Величина годовой арендной платы за пользование движимым имуществом и объектами производственного назначения муниципального района "Сыктывдинский" рассчитывается по формуле:
А = Сби x Ен, где:
А - величина годовой арендной платы;
Сби - балансовая стоимость основных и оборотных средств с учетом износа и переоценки основных фондов на момент заключения договора аренды. В случае 100-процентного износа основных фондов Сби равна 20 процентам от первоначальной балансовой стоимости;
Ен - усредненный нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;
Ен = 0,25.