Письмо УФНС РФ по Республике Коми от 02.03.2007 г № Б/Н
О порядке налогообложения дохода от продажи квартиры
Вопрос:Жена продала квартиру, приватизированную менее 3-х лет назад и находящуюся в собственности в равных долях у нее и у нашей несовершеннолетней дочери. Квартира была продана в 2006 году, в том же году на вырученные деньги был заключен договор долевого строительства между мной - ее мужем - и организацией-застройщиком.
Обязана ли жена в данном случае заплатить налог на доходы физических лиц от продажи квартиры, учитывая то, что она не получила материальной выгоды от продажи квартиры и все деньги пошли на покупку новой квартиры?
Ответ: Под материальной выгодой понимается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, которую можно оценить и определить в качестве дохода в соответствии с налоговым законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 212 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
1) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением материальной выгоды, полученной в связи с операциями с кредитными картами в течение беспроцентного периода, установленного в договоре о предоставлении кредитной карты;
2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
3) материальная выгода, полученная от приобретения ценных бумаг.
Исходя из вышеизложенного, у налогоплательщиков, получающих доходы от продажи квартиры, не возникает материальной выгоды, подлежащей налогообложению в порядке, установленном статьей 212 НК РФ.
Однако статьей 228 НК РФ установлено, что исчисление и уплату налога производят физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
Согласно положениям ст. 224 НК РФ доход, полученный от реализации недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Как следует из запроса, приватизированная квартира находилась в общей долевой собственности у жены и несовершеннолетней дочери (по 50% у каждого), соответственно, каждый из собственников имеет право на имущественный налоговый вычет в пределах 500 тыс. рублей (1/2 от 1 млн. рублей).
На основании ст. 229 НК РФ данные налогоплательщики обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить налоговую декларацию, в которой указываются все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами.
В соответствии с п. 2 ст. 27 НК РФ законными представителями налогоплательщика - физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
На основании ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. Налог на доходы физических лиц за данную категорию налогоплательщиков обязаны уплачивать их родители.
Исходя из вышеизложенного, жена обязана представить налоговую декларацию по налогу на доходы за 2006 год не позднее 30 апреля 2007 года с указанием всех полученных ею в 2006 году доходов, в том числе и дохода, полученного от продажи квартиры (1/2 доли).
Поскольку в сделке по продаже квартиры участвовал несовершеннолетний ребенок, то один из родителей, являясь его законным представителем, обязан также представить в установленный срок налоговую декларацию по налогу на доходы за 2006 год от имени своего ребенка с указанием полученного ребенком дохода от продажи квартиры (1/2 доли собственности). Данная налоговая декларация должна быть представлена в налоговую инспекцию по месту жительства родителя.
В целях определения размера налоговой базы за 2006 год жена и ее дочь по полученным доходам от продажи квартиры, находящейся в общей равнодолевой собственности менее трех лет, доходы от продажи квартиры (1/2 от продажной стоимости квартиры) уменьшают на имущественный налоговый вычет согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ соразмерно долям собственности (в размере по 500000 руб. каждый), а с суммы разницы между стоимостью проданной квартиры (соразмерно доли) и имущественным налоговым вычетом исчисляют налог на доходы физических лиц, подлежащий уплате в бюджет.
Например, если стоимость проданной квартиры составляет 1200000 рублей, то при использовании права на имущественный налоговый вычет согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налоговая база каждого собственника по данной сделке составит 100000 рублей (600000 - 500000), а налог, подлежащий уплате в бюджет по ставке 13%, составит 13000 рублей.
Учитывая, что исходя из запроса договор долевого участия в строительстве заключен между организацией - застройщиком и Вами, а не с Вашей женой, вопрос правомерности предоставления имущественного налогового вычета жене может быть рассмотрен только при представлении полного пакета документов, подтверждающих фактически понесенные ею расходы на приобретение квартиры (после завершения строительства и оформления акта приемо-передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве) в порядке и на условиях, установленных п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Отдел налогообложения
физических лиц