Разъяснение от 25.09.2006 г № Б/Н
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Анализ существующей практики
Конституция Российской Федерации провозглашает в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности, главным образом, за счет жилья, получаемого на условиях договора найма в пользование из государственного и муниципального жилищного фонда, и лишь небольшая часть населения - за счет индивидуального жилищного фонда (через жилищные, жилищно-строительные кооперативы). В связи с развитием рыночных отношений назрела острая необходимость в выработке новых подходов к решению жилищной проблемы. На сегодняшний день принцип распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, изменился в сторону преимущественного его строительства (приобретения) за счет собственных средств граждан, которые, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого строительства или другие подобные договоры. Однако суть указанных договоров, их правовая природа не были определены в России на законодательном уровне.
Наконец, в 2004 году был принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве или Закон), вступивший в силу с 01.04.2005 , который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 указанного Закона).
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает конструкцию особого договора, опосредующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами правоотношений по участию в долевом строительстве выступают определенные законом лица: с одной стороны застройщик, а с другой стороны участник долевого строительства.
Важным нововведением Закона следует признать ограничение круга лиц, имеющих право привлекать денежные средства для долевого строительства. К таким лицам относится специальный субъект - застройщик, но не любой, а только тот, кто будет соответствовать установленным законом требованиям, а именно: а) это должно быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое должно б) иметь в собственности или на праве аренды земельный участок; г) получить разрешение на строительство; в) привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. При этом привлекать денежные средства застройщик вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства лицом, не имеющим на это право, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов.
Предоставление земельного участка для строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ. В настоящее время земельные участки для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества предоставляется застройщикам, как правило, на праве аренды.
Разрешение на строительство выдается по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
Хотелось бы отметить, что действие Закона о долевом участии в строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Закона о долевом участии в строительстве, т.е. после 31.03.2005.
Требования к проектной декларации предусмотрены ст. ст. 19, 20, 21 Закона об участии в долевом строительстве. Так, проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Право на привлечение денежных средств для строительства имеют застройщики на основании договора о долевом строительстве.
Договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьей 4 Закона о долевом участии в строительстве определены существенные условия договора долевого строительства. Так, договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, срок и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Особое внимание хотелось бы обратить на то, что при отсутствии в договоре условий, указанных выше, такой договор считается незаключенным.
Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства.
Цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участника долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Вместе с тем застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Заключенный договор долевого участия может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон договора, но при наличии условий предусмотренных Законом о долевом участии в строительстве (ст. 9 указанного Закона). В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Участник долевого строительства может уступить свои права требования по договору иному лицу. Однако уступка прав по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Особенностью Закона о долевом участии в строительстве является установление способов обеспечения исполнения обязательств по договору. К таким способам Закон о долевом участии в строительстве относит: а) залог земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок, б) поручительство банка.
Как уже было указано выше, договор долевого строительства подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Регистрация договоров долевого строительства - это новый институт в сфере государственной регистрации.
Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Коми - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является одним из участников отношений, возникающих при долевом строительстве наряду с застройщиками, участниками долевого строительства и иными участниками.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основными функциями Управления в сфере регистрации долевого строительства являются:
1.государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, уступки по договору долевого участия;
2.регистрация прав на основании договоров участия в долевом строительстве;
3.хранение и предоставление информации о зарегистрированных правах, а также ограничениях (обременениях).
В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора.
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, представляются:
- заявление о государственной регистрации;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- документы, подтверждающие полномочия лиц, действующих от имени сторон договора долевого участия;
- договор долевого участия в строительстве;
- документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества планируемой площади объекта долевого строительства;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых или нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;
- согласие супруга (супруги) на заключение договора долевого участия в строительстве;
- учредительные документы застройщика, а также учредительные документы участника долевого строительства, в случае если это юридическое лицо.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней.
На государственную регистрацию последующих договоров долевого строительства представляются:
- заявление о государственной регистрации;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- документы, подтверждающие полномочия лиц, действующих от имени сторон договора долевого участия;
- договор долевого участия в строительстве;
- документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества планируемой площади объекта долевого строительства;
- согласие супруга (супруги) на заключение договора долевого участия в строительстве;
- учредительные документы участника долевого строительства, в случае если это юридическое лицо.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Основанием для государственной регистрации права собственника участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
На сегодняшний день осуществляется в основном государственная регистрация договоров долевого участия, уступки по договорам долевого участия. При этом количество регистрационных действий постоянно увеличивается. Так, за период с 01.04.2005 по 31.12.2005 в г. Сыктывкаре было зарегистрировано лишь 24 договора долевого участия. В 2006 году по состоянию на 20.09.2006 в Единый государственный реестр прав внесено более 280 записей о государственной регистрации договоров долевого участия. Также было внесено 4 записи о регистрации права собственности участников долевого строительства по договорам долевого строительства на торговые помещения. В большинстве случаев регистрируются договоры долевого участия на строительство жилых помещений в многоквартирных домах.
Однако количество объектов, возводимых в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, увеличивается. Так, если в первом квартале 2006 года осуществлялась государственная регистрация договоров жилых помещений в четырех многоквартирных домах, то на сегодняшний день количество создаваемых объектов уже более 10, и не только многоквартирные жилые дома, но и комплекс гаражей, торговые помещения.
По состоянию на 01.09.2006 государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, уступки прав и права собственности по договорам участия в долевом строительстве в Республике Коми производится только в г. Сыктывкаре и г. Ухте. В отделы Управления по другим городам и районам заявления о государственной регистрации договоров долевого участия не поступали. Из северных городов идет постоянный отток населения в южные районы республики и за ее пределы, в связи с чем строительство нового жилья на севере республики (в Воркуте, Инте, Печоре) почти не ведется. В сельских районах Республики Коми в основном осуществляется индивидуальное жилищное строительство.
Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Коми в своей деятельности в области регистрации долевого строительства тесно взаимодействует с застройщиками, иными организациями и органами, являющимися участниками отношений, возникающих при участии в долевом строительстве. Все чаще участниками отношений по долевому строительству становятся банки посредством предоставления кредитных средств гражданам для строительства жилых помещений.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отразил многие ключевые моменты правоотношений по долевому строительству объектов недвижимого имущества, которые четко зафиксированы в законе и носят императивный характер, что позволяет соблюдать права и законные интересы граждан и организаций, принимающих участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Заместитель
начальника отдела
регистрации прав
Е.В.ВЕЛИЧКО
25.09.2006